Unibail-Rodamco « chope » Westfield

Par Houda El Boudrar

En mettant la main sur la prestigieuse enseigne australienne de centres commerciaux, le leader européen devient numéro un mondial et se donne les moyens de réinventer le temple de la consommation.

Dix ans après avoir accolé Rodamco à son patronyme, Unibail y accroche un troisième nom, Westfield. En attendant que l’enseigne australienne, qui scintille déjà au fronton des centres commerciaux les plus futuristes de Londres et des États-Unis, n’éclipse les marques historiques de son acquéreur européen, qui en a finalisé le rachat en juin 2018. Cette transaction à 20,4 milliards d’euros a donné naissance au premier groupe mondial d’immobilier commercial, faisant passer le patrimoine d’Unibail-Rodamco de 43 à 62 milliards d’euros et lui ouvrant les portes des marchés américains et anglais en ajoutant 35 centres commerciaux dans son portefeuille. Unibail-Rodamco-Westfield regroupe aujourd’hui 102 centres de shopping dans 13 pays, accueillant chaque année 1,2 milliard de visites. D’ici à septembre 2019, la bannière Westfield sera déployée sur 10 grands centres commerciaux, dits « flagships », dans quatre pays d’Europe continentale, dont 7 en France, parmi lesquels « Les quatre temps » à la Défense, Vélizy 2 ou encore Euralille. C’est ce qu’a annoncé Christophe Cuvillier, président du directoire du groupe Unibail-Rodamco-Westfield, lors d’une conférence de commentaires des résultats du groupe à son siège parisien le 13 février dernier. Il faut dire que dans le monde anglo-saxon, la marque Westfield est connue et associée à des centres commerciaux prestigieux et spectaculaires : Stratford et Shepherd’s Bush à Londres, celui à l’architecture monumentale du World Trade Center à Manhattan (un Oculus gigantesque tout de blanc vêtu au pied du mémorial du 11 Septembre), ceux de San José et Los Angeles en Californie, ou encore celui de Chicago… Ce qui n’est pas le cas d’Unibail-Rodamco qui avait une stratégie de communication différente et dont le portefeuille a été constitué par des acquisitions successives de centres commerciaux avec chacun sa marque propre. D’où la volonté du groupe de capitaliser sur une marque mondialement connue et en faire le porte-étendard d’une stratégie de montée en gamme, matérialisée dès le début des années 2010 par une concentration sur les grands malls les plus attractifs et une politique de rotation des enseignes à la sélection drastique. Ce qui lui a valu d’échapper au désamour des consommateurs lassés par une offre standardisée et de moins pâtir de la concurrence féroce du commerce en ligne.

Big is Beautifull. « Unibail-Rodamco-Westfield a généré d’excellents résultats dans un contexte pourtant difficile pour le commerce. Le résultat net récurrent par action ajusté a augmenté de +7,2 %, au-dessus des prévisions. En Europe continentale, les loyers nets à périmètre constant des centres commerciaux et des bureaux sont en forte croissance, de +4,0 % et +4,5 % respectivement. Aux États-Unis, les taux d’occupation sont en hausse de 130 points de base depuis juin », claironnait Christophe Cuvillier, président du directoire du groupe dans son commentaire des résultats 2018. Exit les petits centres commerciaux malmenés par un commerce en berne dont l’opérateur se déleste à un rythme soutenu : « Le groupe a cédé 2 milliards d’euros d’actifs, principalement en Europe continentale, en avance sur le calendrier annoncé et avec une prime sur leur dernière valeur d’expertise », a poursuivi le président d Unibail-Rodamco-Westfield, qui s’est fixé l’objectif de céder 4 milliards d’euros d’actifs supplémentaires dans les toutes prochaines années, portant l’objectif global de cessions à 6 milliards. « Bien que dilutive à court terme, cette stratégie posera les fondations d’une nouvelle croissance de ses résultats nets, Unibail-Rodamco-Westfield bénéficiant d’un positionnement unique qui lui permettra de tirer parti du contexte de profonde mutation du commerce », a conclu Christophe Cuvillier.

Les chiffres clés

Décembre 2017 : Unibail-Rodamco annonce le rachat du groupe australien Westfield Group pour 21 mds$.

16 Mds€ : le chiffre d’affaires pour les neuf premiers mois de 2018, en croissance de 37,9 % sur un an.

65,2 Mds€ : le patrimoine immobilier du groupe à fin 2018.

92 centres de shopping, incluant 55 « flagships » dans les villes les plus dynamiques d’Europe et des États-Unis.

Depuis l’acquisition de Westfield le 7 juin 2018, 75 millions d’euros de synergies de coûts en rythme annuel ont déjà été réalisées. Au second semestre 2018, l’intégration a progressé à grands pas, avec la mise en place d’une nouvelle organisation, le déploiement du modèle de gestion opérationnelle aux États-Unis et au Royaume-Uni, l’établissement du premier plan à 5 ans dans ces deux pays et l’organisation de la première convention des managers du nouveau groupe. L’année 2018 a permis de préparer la réalisation des synergies de revenus entre les deux périmètres d’origine. Deux équipes intégrées ont notamment été créées : l’une pour les négociations internationales avec les enseignes, l’autre pour la promotion des marques et les médias digitaux en Europe.

Actions jumelées. Ce rythme d’intégration au pas de charge est d’autant plus impressionnant que la structuration juridique de l’opération, confiée aux équipes de Darrois Villey Maillot Brochier, n’a pas été des plus simples, donnant lieu à une innovation juridique en France. Parmi les nombreuses contraintes de cette opération entre deux des plus importants groupes cotés de l’immobilier commercial, il fallait notamment maintenir un régime fiscal globalement équivalent à ceux dont bénéficiaient chacun des deux groupes alors même que leurs cadres juridiques et fiscaux respectifs étaient très différents. Pour atteindre ces objectifs, les différentes composantes de Westfield ont été acquises pour partie par Unibail-Rodamco et pour partie par une société néerlandaise WFD Unibail-Rodamco N.V. créée pour l’occasion dont Unibail-Rodamco a conservé 40 % du capital et dont les actions ont été « jumelées » avec les actions d’Unibail-Rodamco, créant ainsi un groupe à deux têtes. Une telle structure fait figure de « troisième voie » entre fusion et acquisition : deux sociétés s’associent par des liens capitalistiques originaux en créant un groupe qui présente les principales caractéristiques et avantages d’un groupe unifié. Les actions jumelées Unibail-Rodamco-Westfield sont chacune constituées d’une action Unibail-Rodamco et d’une action d’une société néerlandaise nouvellement structurée détenant les activités américaines de Westfield et une sélection d’actifs immobiliers néerlandais. Cette structure innovante représente la première cotation d’actions jumelées en France depuis plus de 30 ans, la première cotation jumelée franco-néerlandaise et la première cotation d’une société française en Australie (sous forme de CDIs). Une structuration à la complexité et au gigantisme assumés, à la mesure des projets monumentaux dans le pipeline du leader mondial des centres commerciaux.